Scandalul recent legat de practicile imobiliare ale companiei Nordis, evidențiat în reportajul realizat de Recorder, a generat o undă de șoc în rândul publicului și a ridicat semne de întrebare importante cu privire la etica dezvoltatorilor imobiliari din România. Această situație a generat un val de îngrijorare în rândul cititorilor și urmăritorilor mei, care au semnalat alte practici similare din partea unor dezvoltatori din întreaga țară.
Cred cu tărie că există dezvoltatori imobiliari de bună credință, care au construit responsabil și continuă să contribuie la dezvoltarea orașelor noastre. Însă, în acest moment delicat, când în țara noastră este campanie electorală pentru alegeri parlamentare și prezidențiale, există riscul ca legislația să fie modificată în grabă, fără o analiză atentă, ceea ce ar putea duce la creșterea prețurilor locuințelor și ar afecta tot cumpărătorii.
Pentru a oferi o perspectivă clară și avizată asupra situației, am solicitat un punct de vedere oficial din partea Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România „Urbanis” (ADIRU). În numele ADIRU mi-au răspuns domnul Ivan Cosmin Bogdan, secretar general ADIRU, și doamna Ramona Ganea, vicepreședinte ADIRU. Vă invit să citiți cu atenție răspunsurile.
În urma reportajului realizat de către Recorder, respectiv Schema Nordis, mai mulți cititori ai blogului meu și-au exprimat îngrijorarea pe conturile mele de social media cu privire la etica dezvoltatorilor imobiliari din România. Care este poziția ADIRU?
RĂSPUNS ADIRU Vă mulțumim pentru oportunitatea de a răspunde la aceste întrebări esențiale și pentru interesul pe care îl manifestați față de sectorul imobiliar din România. Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România ”Urbanis” (ADIRU), înțelege pe deplin îngrijorările legitime ale publicului și suntem dedicați susținerii dezvoltatorilor responsabili și transparentizării pieței. Considerăm că este crucial să evidențiem diferențele dintre dezvoltatorii responsabili și cei care nu respectă standardele etice.
Este esențial să subliniem că majoritatea dezvoltatorilor imobiliari din România operează în mod profesionist și transparent, iar astfel de cazuri nu reprezintă norma, ci excepția. Dacă ne raportăm la numărul mediu de tranzacții anuale realizate de industria imobiliară din România, proiectele cumulate Nordis, reprezintă mai puțin de 1%, deci nu sunt reprezentativi pentru industrie. Cu toate acestea. strategia de marketing practicată de către Nordis a adus notorietate acestui brand, motiv pentru care ,,schema NORDIS” asa cum o numiți dvs. a produs un adevărat ,,cutremur” în percepția publică și din păcate, în industria imobiliară.
Care este poziția dvs. vizavi de practica de la Nordis, care nu este singulară în țară, respectiv aceleași apartamente să fie vândute de mai multe ori, deși s-au perceput avansuri considerabile de la toți potențiali cumpărători?
RĂSPUNS ADIRU Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România ”Urbanis” (ADIRU) condamnă ferm orice practică înșelătoare, cum ar fi vânzarea acelorași apartamente către mai mulți cumpărători. Aceste practici izolate au un impact negativ asupra întregii piețe și subminează încrederea în dezvoltatori.
În mod normal, există mecanisme juridice prin care aceste situații nu ar trebui și nu ar putea să se producă, deoarece există mecanismul de notare a promisiunilor în cărțile funciare ale imobilelor, interdicțiile de înstrăinare prevăzute în Codul Civil în astfel de cazuri, stabilite tocmai pentru a preveni și elimina astfel de cazuri.
Există mecanismul de notare a promisiunilor în cărțile funciare ale imobilelor, interdicțiile de înstrăinare prevăzute în Codul Civil în astfel de cazuri, stabilite tocmai pentru a preveni și elimina astfel de cazuri.
De asemenea, notarii publici ar trebui să fie și sunt garanți al modului de realizare și semnare a promisiunilor de vânzare. La fel, nu am dori să generalizăm, deși există și observăm această tendință de a considera că principalii vinovați sunt ,,dezvoltatorii imobiliari” (a se observa generalizarea) când, de fapt, întrebarea este de ce sunt permise astfel de comportamente care îi prejudiciază pe cumpărători și pe dezvoltatorii corecți. Aici nu vorbim doar de existenta legislației, pentru ca aceasta există, ci mai mult de aplicarea ei.
Întrebarea este de ce sunt permise astfel de comportamente care îi prejudiciază pe cumpărători și pe dezvoltatorii corecți. Aici nu vorbim doar de existenta legislației, pentru ca aceasta există, ci mai mult de aplicarea ei.
Cum considerați că se diferențiază dezvoltatorii imobiliari de bună credință față de cei care fac înșelătorii? Prin ce anume pot potențialii cumpărători să identifice un dezvoltator imobiliar cu practici corecte, comparativ cu cei care înșală oamenii?
CUM POT FI IDENTIFICAȚI DEZVOLTATORII IMOBILIARI DE BUNĂ CREDINȚĂ.
Dezvoltatorii de bună credință sunt caracterizați de un istoric solid al proiectelor finalizate cu succes.
RĂSPUNS ADIRU Dezvoltatorii de bună credință sunt caracterizați de un istoric solid al proiectelor finalizate cu succes. Cumpărătorii ar trebui să se uite la:
- Proiectele anterioare ale dezvoltatorului – dezvoltatorii serioși au un portofoliu de proiecte finalizate, care pot fi vizitate și evaluate de potențialii cumpărători.
- Recenziile și feedback-ul altor clienți – reputația dezvoltatorilor se bazează pe experiențele pozitive ale celor care au achiziționat deja proprietăți de la aceștia.
- Transparența procesului de achiziție – dezvoltatorii corecți oferă contracte clare, cu clauze transparente privind plata și livrarea proprietății.
- Colaborarea cu specialiști pentru achiziție – dezvoltatorii serioși colaborează cu agenții imobiliare consacrate, cu portofoliu vast, care pun la dispoziția cumpărătorilor nu doar un agent imobiliar, ci și departamente juridice și tehnice.
- Finanțarea proiectului de către o bancă din România/Bonitatea dezvoltatorului – dacă până acum cumpărătorii nu înțelegeau exact de ce există o ipotecă pe un anumit proiect și o priveau ca pe o bilă neagră a dezvoltatorului, cred că astăzi cumpărătorul este suficient de educat încât să înțeleagă că un proiect imobiliar finanțat de către o instituție financiar-bancară a trecut prin supra-verificări și printr-o evaluare de risc primind astfel o validare din partea instituției finanțatoare.
Potențialii cumpărători găsesc în cadrul asociației dvs recomandări de dezvoltatori de bună credință? Aveți o listă publică cu astfel de dezvoltatori?
RĂSPUNS ADIRU Asociația noastră reunește dezvoltatori care și-au dovedit seriozitatea prin proiectele realizate la standarde ridicate, respectând legislația și oferind soluții sustenabile și de calitate. Deși nu avem o listă publică, ADIRU verifică respectarea eticii, integrității și calității în sectorul imobiliar. Dezvoltatorii, membri ai asociației noastre, au un parcurs profesional verificabil și un cod de conduită strict. Îi încurajăm pe toți cumpărătorii să verifice aceste aspecte și să achizitioneze de la dezvoltatori care au un istoric demonstrat de succes.
Ca asociație, suntem activ implicați în realizarea de propuneri de modificare a cadrului legislativ în raport cu autoritățile și propunem diverse inițiative legislative pentru a crea un cadru sigur și transparent atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatorii responsabili, dorința noastră fiind simplă și anume de a exista o piață imobiliară cât mai dezvoltată și cumpărători cât mai multumiți de achizițiile realizate.
Din păcate, nu există un dialog cu autoritățile și guvernanții și suntem puși în fața unor norme legale pe care trebuie doar să le aplicăm, fără a fi consultați și fără a se analiza avantajele și dezvantajele demersurilor legislative.
Din păcate, nu există un dialog cu autoritățile și guvernanții și suntem puși în fața unor norme legale pe care trebuie doar să le aplicăm, fără a fi consultați și fără a se analiza avantajele și dezvantajele demersurilor legislative.
Ce inițiative legislative considerați că ar fi oportune pentru protecția cumpărătorilor și totodată a dezvoltatorilor imobiliari? Ce intenționați să faceți în acest sens din postura de asociație care reprezintă dezvoltatorii imobiliari în relație cu autoritățile legislative?
RĂSPUNS ADIRU În primul rand, așa cum precizam mai sus, ar trebui să fim consultați și autoritățile legislative să ne ceară opinia sau punctul de vedere. Este interesant că organisme internaționale precum Banca Mondială sau FMI ne-au solicitat puncte de vedere legate de dezvoltarea pieței imobiliare din România, dar nu am primit nicio solicitare din partea Guvernului sau a organelor legislative, deși avem expertiză și experiență îndelungată în acest domeniu. Așa cum precizam, scopul organizației noastre nu este doar de a apăra interesele dezvoltatorilor, ci ale întregii piețe imobiliare, pentru că nu pot exista dezvoltatori imobiliari fără cumpărători de imobile, așa cum nu pot exista cumpărători fără o dezvoltare imobiliară, deci interesul dezvoltării este mai mare decât interesele individuale.
Este interesant că organisme internaționale precum Banca Mondială sau FMI ne-au solicitat puncte de vedere legate de dezvoltarea pieței imobiliare din România, dar nu am primit nicio solicitare din partea Guvernului sau a organelor legislative, deși avem expertiză și experiență îndelungată în acest domeniu.
În ceea ce privește protecția consumatorilor, am analizat propunerea legislativă care susține introducerea unei limitări de 10% a avansului sau existența unei polițe de asigurare în vederea protejarii investiției. Propunerea este extrem de lacunară și naște multe întrebări. ADIRU a analizat posibilitatea existenței unei polițe de asigurare, cu mulți ani în urmă, din dorința de a preveni situații precum Nordis, dar mai mult decât atât de a acorda încredere pieței în achiziție. Din demersurile realizate am constatat că în România există o singură companie de asigurare dispusă să realizeze o astfel de asigurare, iar costurile erau de aproximativ 1500-2000 euro suplimentar pentru fiecare unitate locativă. Din sondajul realizat în rândul dezvoltatorilor și al cumpărătorilor, nu a existat o disponibilitate de plată de către niciuna dintre părțile unei tranzacții. Posibil ca acest lucru să se modifice, dacă noua lege se va aplica, dar costuri suplimentare vor exista cu siguranță, poate mai scăzute. O intrebare se naște totuși: dacă proiectul imobiliar este asigurat 100% atunci de ce avansul rămâne la 40% și cum s-a stabilit acest procent?
În România există o singură companie de asigurare dispusă să realizeze o astfel de asigurare, iar costurile erau de aproximativ 1500-2000 euro suplimentar pentru fiecare unitate locativă.
Existența unor avansuri mai mari nu este greșită, deoarece a facilitat achiziția la prețuri mai mici. Este simplu, în loc să obțină o finanțare bancară, dezvoltatorii au oferit discount-uri mai mari cumpărătorilor, scăzând prețurile și având finanțarea asigurată de la cumpărători. Reversul unor avansuri mai mari, adică limitarea la 10% va duce la creșterea finanțării bancare și implicit a costurilor, luand în calcul o dobândă anuală medie de 10% pentru finanțarea unui proiect. Întrebarea este dacă s-a făcut o analiză cost-beneficiu globală a întregii industrii imobiliare, pentru ca așa cum precizam nu putem să ,,pedepsim” 99% din dezvoltatorii corecți pentru 1% cazuri de presupusă fraudă (spunem presupusă până la proba contrară stabilită în justiție).
Reversul unor avansuri mai mari, adică limitarea la 10% va duce la creșterea finanțării bancare și implicit a costurilor
Solutia este, de fapt, legată de utilizarea banilor proveniți de la cumpărători și aici pot exista mai multe mecanisme. Existența unor conturi escrow speciale destinate dezvoltării etapizate a proiectelor, așa cum se procedează în alte țări și credem că acest mecanism poate fi utilizat cu succes și în România, dar într-un mod bine stabilit și aplicat.
Soluții juridice și tehnice există și se pot implementa, trebuie doar stabilită cea mai bună metodă, în așa fel încât să nu blocam piața imobiliară, să oferim siguranța cumpărătorilor și în egală măsură să avem mecanisme clare și adecvate realităților economice din România.
Trebuie doar stabilită cea mai bună metodă, în așa fel încât să nu blocam piața imobiliară, să oferim siguranța cumpărătorilor și în egală măsură să avem mecanisme clare și adecvate realităților economice din România.
În concluzie, Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România “Urbanis” susține ferm practicile corecte și își asumă rolul de a restabili și întări încrederea publicului în dezvoltatorii imobiliari serioși, care finalizează proiectele conform promisiunilor și respectă toate obligațiile contractuale și legale.
REZUMAT AL PRINCIPALELOR IDEI DIN RĂSPUNSRUILE ADIRU
1.În urma scandalului legat de practicile Nordis, Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România „Urbanis” a subliniat că astfel de cazuri sunt excepții și nu reprezintă întreaga industrie imobiliară.
2.ADIRU condamnă ferm orice practică înșelătoare și susține dezvoltatorii responsabili care operează transparent și profesionist. De asemenea, asociația recomandă cumpărătorilor să verifice în cazul unui dezvoltator imobiliar istoricul proiectelor, recenziile clienților, transparența în procesul de achiziție și colaborarea cu instituții financiare de încredere.
3.ADIRU atrage atenția asupra necesității unor reglementări legislative clare și a unui dialog activ cu autoritățile pentru a proteja atât cumpărătorii, cât și dezvoltatorii corecți. Printre propunerile legislative analizate de asociație se numără introducerea unor conturi escrow pentru dezvoltatori și asigurarea unei piețe imobiliare sustenabile și transparente.
4.Asociația își reafirmă angajamentul de a sprijini practici corecte în domeniul imobiliar și de a contribui la îmbunătățirea cadrului legislativ în beneficiul tuturor părților implicate.
Foto: Ilustrație generată cu AI
2
